STF reconhece imunidade de ITBI na integralização de capital de empresas com atividade imobiliária

O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral e reconheceu que a imunidade do ITBI na transferência de imóveis para integralização de capital social independe da atividade preponderante da empresa. O entendimento alcança também empresas que atuam na compra e venda ou locação de imóveis, inclusive holdings patrimoniais e familiares.

A discussão envolvia o alcance da exceção prevista no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal. Prevaleceu o entendimento do relator, ministro Edson Fachin, de que a restrição relacionada à atividade imobiliária se aplica às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, e não à transferência de bens para formação ou aumento do capital social.

Assim, o exercício de atividades imobiliárias não constitui, por si só, fundamento para negar a imunidade na integralização de capital. O STF ressalvou, contudo, a possibilidade de os municípios demonstrarem simulação ou fraude à lei para obtenção indevida do benefício.

A decisão preservou uma limitação importante: conforme o Tema 796, a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. Portanto, o reconhecimento do benefício para empresas com atividade imobiliária não significa que toda transferência de imóveis ao seu patrimônio esteja integralmente livre de ITBI.

A aplicação dessa limitação, porém, pode suscitar novas controvérsias. No caso que originou o Tema 796, o excedente foi destinado à reserva de capital, circunstância distinta daquela em que não há essa destinação, mas apenas diferença entre o valor atribuído ao imóvel na integralização e a avaliação municipal.

Essa distinção poderá ser discutida judicialmente, mas não assegura o afastamento da tributação sobre a diferença. A ressalva expressa ao Tema 796 tende a ser invocada pelos municípios para fundamentar a cobrança, exigindo cautela na avaliação dos efeitos do julgamento.

Os dois temas tratam, portanto, de aspectos complementares: o Tema 1.348 afasta a atividade imobiliária como impedimento à imunidade na integralização de capital, enquanto o Tema 796 delimita o valor protegido. O resultado favorável quanto à atividade da empresa deve ser considerado em conjunto com essa limitação.

Na prática, o julgamento reforça a segurança jurídica na constituição e no aumento de capital de empresas imobiliárias e holdings familiares, mas exige atenção à estrutura da operação, aos valores envolvidos e à efetiva destinação dos bens.

Recomendamos que empresas e sócios avaliem os reflexos da decisão sobre operações planejadas ou já realizadas, considerando eventuais cobranças, possibilidades de recuperação de valores e os riscos de discussão em cada caso.

A equipe tributária da Zulmar Neves Advocacia está à disposição para esclarecimentos adicionais.