CARF afasta a tributação de permutas imobiliárias sem torna para empresas do lucro presumido

Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) decidiu, por unanimidade, em setembro de 2026, que o valor dos imóveis recebidos em operações de permuta, sem pagamento de diferença em dinheiro, não deve integrar as bases de cálculo do IRPJ, da CSLL, do PIS e da Cofins de empresas tributadas pelo lucro presumido.

Durante anos, a Receita Federal sustentou que as operações de permuta imobiliária deveriam receber tratamento semelhante ao das operações de compra e venda. Nessa interpretação, o valor do imóvel recebido pela empresa seria considerado receita bruta, ainda que não houvesse ingresso de dinheiro no caixa, resultando na exigência dos tributos federais sobre o valor atribuído ao bem.

No caso analisado pelo CARF, uma incorporadora imobiliária havia sido autuada por não incluir em seu faturamento os valores dos imóveis recebidos em permuta no ano-calendário de 2010. A autuação abrangia tanto operações envolvendo unidades imobiliárias construídas quanto negócios em que terrenos eram trocados por unidades imobiliárias a serem construídas.

Ao julgar o recurso, o Conselho concluiu que a permuta sem torna representa mera substituição de ativos, sem acréscimo patrimonial que justifique a tributação. Segundo o acórdão, o conceito de receita bruta aplicável às atividades imobiliárias deve observar o artigo 30 da Lei nº 8.981/1995, que se refere ao montante efetivamente recebido em relação às unidades imobiliárias vendidas.

Com base nesses fundamentos, o CARF deu provimento ao recurso voluntário, por unanimidade, afastando a exigência de IRPJ e aplicando a mesma solução aos lançamentos reflexos de CSLL, PIS e Cofins.

A decisão se alinha à jurisprudência do STJ, que reconhece que a permuta de imóveis, em regra, não representa receita, faturamento ou lucro tributável para empresas submetidas ao lucro presumido, quando não há pagamento de parcela complementar em dinheiro.

A Solução de Consulta COSIT nº 180/2024 já havia estabelecido que, não havendo comprovação documental em sentido contrário nem parcela complementar, o valor do imóvel recebido em permuta não deve ser considerado para fins de IRPJ das empresas optantes pelo lucro presumido.

O entendimento representa uma oportunidade para empresas que tenham incluído indevidamente valores de imóveis recebidos em permuta nas bases de cálculo dos tributos federais.

A viabilidade da recuperação depende da análise individual de cada operação, incluindo os contratos e escrituras, a natureza da permuta, a existência de eventual pagamento complementar, o regime tributário adotado e a comprovação dos recolhimentos efetuados.

A equipe tributária da Zulmar Neves Advocacia está à disposição para esclarecimentos adicionais.