STF forma maioria pela imunidade de ITBI na integralização de imóveis por empresas imobiliárias

O Supremo Tribunal Federal formou maioria, no julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, para reconhecer a imunidade do ITBI na transferência de imóveis destinados à integralização do capital social, mesmo quando a empresa adquirente exerce atividade predominantemente imobiliária.

Até o momento, seis ministros votaram nesse sentido e dois apresentaram divergência. O julgamento ocorre no Plenário Virtual e está previsto para ser concluído em 19 de outubro de 2026, de modo que a tese ainda poderá sofrer alterações até o encerramento da análise.

A controvérsia envolve a interpretação do art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, que prevê imunidade do ITBI na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e também em determinadas reorganizações societárias.

A discussão central é definir se a ressalva prevista no próprio dispositivo constitucional para empresas com atividade preponderantemente imobiliária também limita a imunidade na hipótese de integralização de capital.

A maioria formada no STF entende que não. Segundo essa interpretação, a restrição relativa à atividade preponderante de compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis se aplica às operações decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, mas não à transferência de bens realizada para integralização do capital social.

O relator, ministro Edson Fachin, propôs o reconhecimento da imunidade independentemente da atividade exercida pela empresa, ressalvadas hipóteses de simulação ou fraude destinadas à obtenção indevida do benefício.

A imunidade, contudo, permanece limitada ao valor efetivamente destinado à integralização do capital social. O STF já havia definido, no Tema 796 da repercussão geral, que eventual valor do imóvel que exceda o montante integralizado não está abrangido pela proteção constitucional.

Caso o entendimento seja confirmado ao final do julgamento, a decisão terá especial relevância para empresas imobiliárias, holdings patrimoniais e operações de reorganização societária que envolvam a transferência de imóveis para formação ou aumento de capital.

A equipe tributária da Zulmar Neves Advocacia está à disposição para esclarecimentos adicionais.