Reforma Tributária: NFS-e passa a ser obrigatória para locações de bens móveis e imóveis

A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025 (publicada em 19/11/2025) definiu a regra que faltava para os aluguéis na Reforma Tributária do Consumo: as operações de locação passam a ser formalizadas obrigatoriamente pela NFS-e de padrão nacional, tanto para bens imóveis quanto para bens móveis, como documento fiscal para apuração do IBS e da CBS. 

Locação de bens imóveis:

A NT 005 criou um grupo específico de “operações relacionadas a bens imóveis” dentro da DPS/IBS-CBS da NFS-e. Nele, o emitente deverá identificar o imóvel locado, informando, entre outros dados:

• inscrição imobiliária fiscal (quando existente);
• CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro;
• endereço completo do imóvel (CEP, logradouro, número, complemento, bairro e demais campos; inclusive previsão para imóveis no exterior). 

Além da identificação do imóvel, a NFS-e passa a comportar campos próprios para a apuração do IBS/CBS na locação, inclusive com espaço para deduções/reduções da base específicas dessas operações (ex.: parcelas não tributáveis quando corretamente destacadas), permitindo o cálculo automático pelo sistema. 

Locação de bens móveis:

A NT 005 também formalizou a locação de bens móveis na NFS-e, criando o grupo “gLocBensMoveis”, no qual devem constar NCM do bem, descrição e quantidade. Esse grupo só é usado quando o código do serviço for 99.04.01 – Locação de Bens Móveis. 

Como a locação de bens móveis é fato gerador de IBS/CBS (e não de ISS), a NFS-e será autorizada no ambiente nacional mesmo que o município não tenha aderido ao sistema.

Quando entra em operação:

Embora a incidência e as obrigações da reforma comecem em janeiro de 2026, a própria NT 005 informa que o layout disponível em janeiro/2026 ainda será o da NT 004, e que os novos campos/grupos da NT 005 serão liberados em data futura no Portal da NFS-e.

A íntegra da referida Nota Técnica pode ser consultada aqui.

A equipe tributária da Zulmar Neves Advocacia está à disposição para esclarecimentos adicionais.