A incidência do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de administração imobiliária

Em recente julgado de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cuerva, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor sobre os contratos de administração imobiliária, firmado entre o proprietário e a sociedade empresarial.

A Terceira Turma adotou entendimento de que o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administração dos seus interesses é considerado consumidor, por ser destinatário final econômico do serviço, ou seja, sua utilização deve atender a necessidade pessoal, não podendo ser reutilizado no processo produtivo, ainda que de forma indireta.

A condição do proprietário do imóvel como destinatário final se justificaria devido à presença da administradora na atividade de locação imobiliária trazer à tona, pelo menos, duas relações jurídicas distintas, quais sejam, a de prestação de serviços e a de locação, sendo que, nesta, a imobiliária atua como intermediária de um contrato, que se perfectibilizará ou não, caso em que a contratação poderá limitar-se apenas à conservação do bem ou sua manutenção em casos de impossibilidade de exercício da posse pelo proprietário.

Nesse contexto, a atividade exercida pela administradora não agregaria valor econômico ao bem, especialmente porque haverá remuneração de forma independente, a preço fixo ou comissão, percentual que pode ou não recair sobre os próprios frutos decorrentes de eventual locação, ocupando o proprietário do imóvel, mais uma vez, a posição de destinatário final da prestação dos serviços.

Ainda, analisando a questão por outro ângulo, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça considerou a existência de vulnerabilidade do proprietário do imóvel, uma vez que a maioria dos contratos dessa natureza é de adesão, além se ser uma atividade complexa e especializada, cujos diferentes mercados se comportam a cada lugar e período de forma diferenciada, o que também legitimaria a proteção consumerista.

Dessa maneira, sobre todos os aspectos que se analise a questão posta em exame, conclui-se pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas relações decorrentes do contrato de administração imobiliária, cabendo à administradora contratada se precaver de eventuais demandas judiciais, por meio da revisão dos contratos de adesão firmados com os proprietários dos imóveis, a fim de constatar a existência de cláusulas que possam ser consideradas abusivas, além de gerenciar uma correta e eficaz prestação de serviços aos seus contratantes, então considerados consumidores.