Imóvel adquirido na planta: Considerações para um melhor negócio

O mercado imobiliário sempre atraiu muita atenção, seja de investidores que buscam obter retorno financeiro de forma rentável e segura, seja de consumidores em busca do sonho da casa própria ou de uma melhor moradia, e, ainda, dos empreendedores dos negócios, as incorporadoras e construtoras.

Ocorre que, diferentemente do que muitos pensam, não basta a simples disponibilidade financeira para a aquisição de um imóvel na planta, e sim, em conjunto com ela, são necessários cuidados essenciais para evitar possíveis situações desconfortáveis e eventuais abusos por parte dos empreendedores, o que inclui o devido assessoramento jurídico para análise do contrato e condução do negócio, e de profissionais da área de construções, para o correto exame do memorial descritivo, além da verificação do imóvel na hora da entrega.

Isso porque os contratos de imóveis na planta, como regra, são de adesão, com regras pré-estabelecidas unilateralmente pelo empreendedor, sem que o consumidor ou investidor possa discutir seu conteúdo. O assessoramento, portanto, se mostra de suma importância para o melhor entendimento das formas do negócio e para sua correta condução, bem como eventual discussão em relação a alguns de seus aspectos, pois muitos deles são bastante discutíveis.

Tratando-se de imóvel na planta, a primeira observação é verificar se existe o patrimônio de afetação do empreendimento, que nada mais é que o seu patrimônio e a contabilidade própria, que, lamentavelmente, é facultativo e pouco utilizado. Além de impossibilitar o desvio de valores para outro negócio do empreendedor, evita que, em caso de falência, os valores vinculados ao empreendimento integrem a massa falida, o que permitirá aos adquirentes finalizar a construção.

De tamanha importância é a atenta análise do memorial descritivo do empreendimento, que deve estar registrado em cartório antes do início das vendas, e descreve todas as suas características, inclusive detalhes, como marca e modelo de cada item do imóvel, e deverá ser totalmente condizente com o apresentado no momento da entrega das chaves. Ainda, o anunciado em propagandas, que, por vezes, é diferente do disposto no contrato ou no memorial descritivo, para favorecer as vendas, também deverá ser respeitado. Caso contrário, poderá o adquirente pleitear indenização ou o desfazimento do negócio, por descumprimento contratual.

Da mesma forma será para o caso de atraso injustificado da obra depois de transcorrido o prazo fixado em contrato como margem para tanto, que, eventualmente, também poderá ser questionado em razão do grande período como possibilidade de entrega. Dependendo da situação fática, além da devolução dos valores pagos, em alguns casos, caberão até mesmo lucros cessantes e/ou danos morais.

Ademais, alguns empreendedores estipulam cláusulas que estabelecem multa no caso de mora ou inadimplemento do adquirente, mas os isenta de sanção, seja para atraso na entrega da obra ou descumprimento contratual de qualquer natureza. O entendimento pacificado é que tal falta de disposição – multa para o empreendedor – é ilegal, e, dessa forma, a sanção a ser aplicada ao empreendedor terá as mesmas proporções que a estipulada a seu favor.

Outra questão que deverá ser atentada na elaboração do contrato é o desvinculamento do pagamento de taxas condominiais e tributos com o habite-se, e sim, somente com a entrega das chaves, pois, em muitos municípios, a baixa na construção é concedida sem que haja a plena condição de moradia, faltando itens básicos, como, por exemplo, pisos e azulejos. Por vezes, os empreendedores estipulam assim para antecipar a posse dos consumidores e, obviamente, obter a desvinculação do pagamento das taxas condominiais e dos tributos.

Em que pese os contratos com os empreendedores de imóveis na planta, como regra, serem de adesão, bem como ocorrerem eventuais abusos por parte deles, através do devido acompanhamento jurídico, bem como auxílio de conhecimento técnico da área de construção, boa parte desses problemas podem ser evitados, e os que, mesmo assim, não restarem resolvidos extrajudicialmente, ainda, podem ser pleiteados, e muitas vezes atendidos, por meio das medidas judiciais cabíveis.

Da mesma forma é imprescindível para os empreendedores o assessoramento jurídico, visto que podem, e devem, no momento da elaboração do contrato, bem como no decorrer de todo o negócio, estar devidamente amparados nas situações como as acima expostas, que podem prejudicar sobremaneira tanto a imagem do negócio e de seus idealizadores, como, principalmente, a rentabilidade do empreendimento