STJ pacifica entendimento sobre discussão acerca do prazo de renovação de contrato de locação comercial

A Lei n.º 8.245/1991, que trata das locações de imóveis urbanos, em seu artigo 51, concede ao locatário de imóvel para fins comerciais o direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que preencha determinadas condições cumulativamente: “(i) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; e (iii) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

Relativamente ao tema, havia controvérsia doutrinária e jurisprudencial sobre qual seria o prazo de renovação, referido no dispositivo legal acima “por igual prazo”. A incerteza era identificar “se a determinação se referia ao prazo de 5 (cinco) anos exigido para que o locatário tenha direito à renovação (conforme inciso II); ou à soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes; ou ainda ao prazo do último contrato, que completou o quinquênio.”

O impasse foi resolvido em decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do RESP n.º 1323410/MG (2011/0219578-3). O caso tratava de Ação Renovatória de Contrato de Locação Comercial, que foi firmado no ano de 1993, sendo renovado em 1999, com previsão de término em 2003. A demanda judicial, proposta pelo locatário, visava à renovação do aluguel do imóvel pelo prazo de 10 (dez) anos. O locador manifestou desinteresse, alegando que a renovação só poderia ocorrer pelo prazo máximo de 56 meses, equivalente a 4 anos e oito meses (último prazo avençado).

Em sentença, a ação foi julgada procedente para o fim de que o contrato fosse renovado pelo período de dezembro de 2003 até dezembro de 2011, considerando a data de ajuizamento da demanda. O locador interpôs Recurso de Apelação com a finalidade de reduzir o prazo da renovação da locação ao tempo do último contrato firmado, sendo assim decidido pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais.

Em Recurso Especial, o STJ concluiu que o locatário tem direito à renovação do contrato pelo prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II do art. 51, que é de cinco anos, e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes, com base no caput do art. 51 da referida lei. A forma como exposta na legislação deixava dúvidas e abria possibilidade para diversas interpretações acerca da expressão "igual prazo".

Na decisão supramencionada, a Ministra Nancy Andrighi considerou que 5 (cinco) anos é um prazo plausível para a renovação do contrato, que pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período contratual. Assim, assinalou que “permitir a renovação por prazos maiores, de 10, 15, 20 anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período de tempo, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato.” O receio era de possível eternização dos contratos.

Assim, pacificada a decisão, traz segurança às partes envolvidas nessa relação contratual, na medida em que conhecem as vantagens e desvantagens,, seja por parte do locador, seja do locatário, considerando o prazo de 5 (cinco) anos para a renovação do contrato .