200912.11
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Negociações Imobiliárias

in Artigos

As negociações imobiliárias, em especial no contexto da realização de um investimento e independentemente de se tratar de pessoa física ou jurídica, quase sempre estão vinculadas a quantias significativas. A partir dessa realidade, é absolutamente natural a expectativa dos contratantes no sentido de que não sejam surpreendidos por situações, de fato e ou de direito, que não conheciam no momento da contratação, mas que podem significar, inclusive, entre outros, por um lado a perda do bem e por outro o não recebimento do preço.

Quando do ajustamento dos contratos, a principal obrigação do comprador é pagar o preço e a do vendedor é a de entregar o bem. Ao lado dessas obrigações principais, que correspondem, em sentido contrário, à expectativa da parte detentora do direito de ver a obrigação exata e integralmente cumprida, existem outras, não menos importantes, mas que visam a assegurar, direta ou indiretamente, o alcance dos objetivos principais dos contratos.

As possibilidades de negociação com direitos que decorrem da posse e, em especial, da propriedade imobiliária, são bastante variadas, sendo as mais comuns a compra e venda, a promessa de compra e venda, a permuta, a promessa de permuta, a doação, a transação, a cessão de direitos e a promessa de cessão de direitos. Ainda, de uso crescente na rotina negocial, quase sempre relacionadas a investimentos na área imobiliária e também como regra geral de forma complementar ao objetivo geral da negociação, estão a constituição de sociedade de propósito específico e de sociedade em conta de participação, entre outras modalidades negociais menos usuais.

Agregados a esses contratos, ou a outros considerados principais e que sejam indicados em razão das peculiaridades dos interesses dos contratantes, não podem ser esquecidas as cautelas que, vistas ou não como acessórias, pretendem assegurar o cumprimento das obrigações principais antes referidas.

Nesse particular, do ponto de vista do vendedor, a referência que se faz é às garantias que em regra devem ser exigidas do comprador quando o preço, ou mesmo uma parte dele, não for paga no momento da assinatura dos contratos. Aqui, são também variadas as modalidades de garantias, como, por exemplo, a hipoteca, a cláusula resolutiva expressa, ou mesmo a garantia fidejussória da fiança ou carta-fiança.

Cada uma dessas espécies de garantia apresenta vantagens e desvantagens, podendo ser dadas pelo próprio comprador como por terceiros, e combinadas no sentido de que garantam toda a obrigação de pagamento ou apenas de uma parte dela, e mesmo podem se dadas em duplicidade, devendo ser avaliadas no caso concreto, de acordo com o custo, disponibilidade e interesse dos contratantes.

A garantia estabelecida deve ser eficaz sob os aspectos jurídico e econômico, uma vez que o desfalque de qualquer deles torna incerta a garantia prestada e traz, no mínimo, incerteza para a satisfação do crédito do vendedor.

Por outro lado, do ponto de vista do comprador, a principal preocupação é não só o recebimento do bem adquirido como também a certeza de que o negócio realizado não será anulado, como nos casos de fraude a credores ou falta de outorga uxória, ou reconhecido ineficaz, na hipótese de fraude à execução, sem prejuízo da atenção aos direitos de terceiros, a exemplo das operações com bens em condomínio.

Para tanto, deve o comprador tomar todas as cautelas necessárias, obtendo, por conta própria ou, como é mais comum, exigindo do vendedor uma quantidade considerável de documentos que lhe permitam formar um juízo de valor acerca da licitude e validade do negócio realizado.

Trata-se de documentos pessoais como certidões negativas de débitos para com as Secretarias da Fazenda da União, Estados e Municípios, e do INSS; documentos de consulta atestando a inexistência de ações e de execuções perante a Justiça Comum, Federal e Trabalhista; certidão de regularidade perante o FGTS; certidões de inexistência de débitos para com os órgãos ambientais, como IBAMA, Secretarias de Meio Ambiente e demais órgãos ambientais dos Estados e Municípios; certidões negativas de protestos; e resposta da consulta a órgãos de restrição ao crédito, além de outros documentos julgados necessários em razão da atividade desenvolvida pelo vendedor.

Quanto aos documentos do imóvel, de modo geral devem ser exibidas a certidão atualizada da matrícula imobiliária; a certidão vintenária; a comprovação da quitação do Imposto Predial e Territorial Urbano e das eventuais taxas existentes; além da certidão negativa de ônus e de ações reais e pessoais reipersecutórias.

Ainda, quando à negociação envolver imóveis rurais, além dos documentos já mencionados, devem ser solicitados também o registro do imóvel na Secretaria da Receita Federal, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), a comprovação da inexistência de dívidas de Imposto Territorial Rural e, dependendo do tamanho da área, também a comprovação da realização do georreferenciamento, sem prejuízo da análise do aproveitamento da área em razão da reserva legal.

Diante da variedade de situações que podem surgir a partir dos documentos referidos, indica-se que os contratantes busquem assessoria junto a profissionais do direito capacitados para a realização da análise e apresentação de uma conclusão sobre o risco eventualmente envolvido no negócio que os contratantes pretendem realizar.

Fonte: Fernando Corsetti Manozzo