Segurança Jurídica nos Contratos de Built-to-Suit

A operação de built-to-suit, como regra, é realizada nos contratos de médio e longo prazo, havendo inclusive quem defina a sua utilização como de prazo mínimo de cinco (5) anos. Entretanto, não há limitação legal mínima ou máxima, de modo que do ponto de vista jurídico pode ser realizada com qualquer prazo.

O contrato de built-to-suit é um negócio jurídico em que, normalmente, o interessado (“Contratante”) tem a demanda por um imóvel para sua atividade, mas não tem interesse econômico em adquirir o bem, contratando com outro (“Contratado”) não só a compra ou a mera disponibilização (no caso de o Contratado já ser proprietário do imóvel) como também a construção no imóvel, nas condições ditadas pela necessidade do Contratante, e a ocupação do imóvel por este, conforme acordado.

Trata-se de um contrato de natureza tanto imobiliária, por prever a utilização do imóvel, pelo Contratante, como financeira, em razão do ajuste do investimento, por conta do Contratado, que permitirá a fruição do imóvel pelo Contratante e o pagamento, deste para aquele, de um valor definido em contrato.

O valor do pagamento, no período da contratação, é composto, basicamente, do ressarcimento do investimento feito e da remuneração do capital investido.

Inicialmente, o direito de utilização do imóvel vinha sendo exercido sob o regramento jurídico da locação, o que, diante da relativa falta de segurança que se observa a partir da utilização da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), algumas vezes permitiu, a partir da interpretação jurisprudencial, o abandono do contrato por parte do Contratante com pagamento apenas de uma multa, proporcional ao prazo contratual faltante, além da possibilidade de revisão judicial do valor do locativo, o que certamente causa um descompasso significativo entre o investimento realizado pelo Contratado e o retorno previsto, justificando assim o reconhecimento da potencial insegurança jurídica desse modelo.

Como solução a esse problema, passou-se a adotar a alternativa de que no contrato de built-to-suit a utilização do imóvel se dê por meio do direito de superfície, figura jurídica conhecida da doutrina mas que surgiu na legislação brasileira por ocasião da Lei nº 10.257/01 (Estatuto da Cidade), e posteriormente na Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), tratando-se de um direito real, que permite maior segurança para os contratantes, sem prejuízo de que, entretanto, é um contrato significativamente mais oneroso, seja pela necessidade de escritura pública para sua constituição seja pelos custos decorrentes de incidência tributária e registro.

Por oportuno, registre-se que os contratos de built-to-suit, se pactuados com atenção às normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), permitem a emissão do Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) e a consequente securitização do crédito, possibilitando assim que os CRIs sejam negociados pelo Contratado, que nessas condições antecipa a sua saída da operação alienando os créditos contratuais, condições em que, consequentemente, a segurança jurídica necessária para esse tipo de contrato interessa não só aos contratantes como também à empresa securitizadora e aos investidores adquirentes dos CRIs nas ofertas públicas.

Diante dessa realidade, recentemente a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC) da Câmara dos Depurados aprovou a proposta que incorpora os contratos de built-to-suit à Lei do Inquilinato.

Pelo texto aprovado, que altera o artigo 4º e acrescenta o artigo 54-A à Lei do Inquilinato, alterações que ainda dependem de aprovação no Senado Federal, por um lado o proprietário (Contratado) não poderá retomar o imóvel antes do vencimento do encerramento do prazo contratual, mas, por outro o locatário (Contratante) poderá antecipar o fim do contrato, caso em que continuará obrigado ao pagamento das parcelas da locação pelo prazo contratado e poderá, validamente, renunciar ao direito de revisar o valor dos locativos, o que, em princípio, justifica que a locação volte a ser utilizada nas contratações de built-to-suit, entendendo-se que nessas condições se confirme a segurança jurídica pretendida, aliada a uma menor onerosidade desse modelo.

Ainda, a alteração legislativa proposta traz, para a própria Lei do Inquilinato, a possibilidade de que os valores relativos aos aluguéis sejam “[...] livremente negociáveis pelo locador com terceiros, desde que devidamente registrado o contrato de locação no registro de títulos e documentos da situação do imóvel, na forma dos arts. 286 a 298 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, responsabilizando-se o locatário e eventuais garantidores pelo respectivo adimplemento.”, corporificando, assim, também na Lei nº 8.425/91 o permissivo legal da securitização dos créditos.

Todavia, fica a ressalva de que, nos termos do apontado artigo 54-A, os benefícios legais a serem instituídos poderão ser utilizados “Na locação de imóvel urbano destinado a fim não residencial e naquelas em que a locação decorra de operações em que o empreendedor adquira, construa ou reforme substancialmente, por si ou por terceiros, o imóvel indicado pelo pretendente à locação, locando-o por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.”, situação em que, na hipótese de construção ou reforma substancial, o contrato deve ser suficientemente claro para afastar a possibilidade de uma discussão judicial acerca do alcance do termo ‘substancialmente’, de modo a que o esforço do legislador, ao ofertar um mecanismo com segurança jurídica, não o transforme em dissabor, especialmente para o investidor Contratado.