Receita Federal esclarece tributação sobre alienação de terreno com pagamento proporcional à participação em empreendimento imobiliário

Em 18/06/2025, a Receita Federal, por meio da Solução de Consulta COSIT nº 89/2025, consolidou entendimento sobre a tributação aplicável à alienação de terreno por pessoa física, realizada sob a forma de pagamento parcelado, vinculado ao desempenho de empreendimento imobiliário, a chamada “permuta financeira”.

A consulta tratou de operação em que o alienante vendeu terreno a uma construtora, recebendo mensalmente valores proporcionais à sua participação no empreendimento, com base nas vendas das unidades habitacionais (permuta financeira).

O consulente questionou a legalidade do desconto, pela construtora, do percentual de 4% relativo ao Regime Especial Tributário (RET) sobre os valores que lhe são repassados mensalmente como pagamento pela alienação do terreno, e se, além desse desconto, estaria sujeito à tributação do ganho de capital pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) à alíquota de 15%.

A Receita Federal esclareceu que o RET é aplicável exclusivamente ao incorporador, definido como aquele que coordena e se responsabiliza pela incorporação e entrega das unidades. Como o alienante não exerce essa função, ele não pode ser enquadrado como incorporador, nem usufruir da alíquota reduzida de 4%. Ainda, consignou que o desconto do percentual de 4% feito pela construtora no pagamento do terreno só pode ocorrer se houver acordo entre as partes sobre o valor da alienação.

Além disso, a Solução de Consulta caracterizou a operação como alienação de imóvel com pagamento parcelado, e não como permuta para fins tributários. Assim, o alienante está sujeito à tributação do ganho de capital, com alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, conforme o valor recebido. O valor da alienação deve ser apurado com base no contrato ou valor de mercado, sendo ajustado caso os recebimentos superem esse montante.

Por fim, foi reconhecida a possibilidade de dedução das despesas com corretagem, desde que comprovadamente suportadas pelo alienante.

A equipe tributária da ZNA está à disposição para esclarecimentos adicionais.