Direitos do promitente comprador

A promessa de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar que visa garantir a aquisição de determinado bem por meio da compra e venda propriamente dita. Assim, uma vez pago o preço e cumpridas as demais condições, estará obrigado o promitente vendedor a transferir a propriedade do bem, podendo reclamar a outorga da escritura definitiva ou, havendo recusa por parte do promitente vendedor na outorga dessa, utilizar-se da chamada adjudicação compulsória, por meio da qual é assegurado o direito do promitente comprador via declaração judicial que possibilitará a transferência do imóvel.

Assim, por ser utilizado em grande escala nas negociações imobiliárias, o compromisso de compra e venda gera inúmeras controvérsias principalmente no que se refere aos direitos do promitente comprador, em especial ao direito à adjudicação compulsória antes referida, isso porque, para que seja possível o ajuizamento da adjudicação compulsória em caso de recusa por parte do promitente vendedor na outorga da escritura definitiva, o Código Civil determina como requisito o registro da promessa de compra e venda junto à matrícula do imóvel.

Porém, devido a ser considerada a adjudicação como ação de natureza pessoal, firmou-se entendimento de que o vínculo obrigacional estabelece-se tão somente entre o promitente vendedor e o comprador e, por não atingir direitos relativos a terceiros, desnecessário seria o registro do compromisso.

De qualquer modo, se restar frustrada a ação de adjudicação compulsória, o promitente comprador, desde que preenchidos os requisitos legais necessários à demanda, também dispõe do direito de ajuizar ação de usucapião, já que o compromisso de compra e venda devidamente cumprido é considerado justo título independentemente do seu registro junto à matrícula do imóvel.

Em que pese a desnecessidade de registro para requerer a adjudicação compulsória do bem ou, restando essa infrutífera, interpor ação de usucapião, a publicidade conferida pelo ato se faz necessária para oposição do contrato a terceiros, visando garantir os direitos do promitente comprador em relação a possíveis atos praticados pelo promitente vendedor que envolva pessoas estranhas à relação negocial havida entre ambos.

Isso ocorre porque o compromisso de compra e venda não é tido como contrato com características de direito real, pois que o promitente comprador não adquire o direito de propriedade pela simples entrega do bem, fazendo-se necessário o registro da aquisição. Assim, a antecipação da eficácia de direitos reais no compromisso de compra e venda ocorrerá tão somente por meio de seu registro junto à matrícula do imóvel.

Apesar de o registro do compromisso de compra e venda trazer segurança e proteção ao promitente comprador em sua relação com o promitente vendedor, raras são as vezes em que tal providência se cumpre, atribuindo-se isso a informalidade com a qual o instrumento é utilizado nas negociações imobiliárias, somado a sua característica de ato preliminar à realização da compra e venda propriamente dita.

Assim, mesmo que em um primeiro momento não se vislumbre a necessidade de registro do compromisso junto à matrícula do imóvel, pois, em caso de não cumprimento da obrigação pelo promitente vendedor, pode o promitente comprador valer-se das ações de adjudicação compulsória ou usucapião, não se deve perder de vista a fragilidade que reveste os direitos deste na sua relação com terceiros, pois que, ausente o registro do negócio, limitada está sua possibilidade de defesa em relação a possíveis atos arbitrários praticados pelo promitente vendedor.