Contrato Imobiliário de Built to Suit

Na esteira da redução das taxas de juros praticadas no mercado financeiro e da sensivelmente menor expectativa de ganhos em aplicações em renda variável de um modo geral, é cada vez maior o número de investidores que encontram no mercado imobiliário uma alternativa para diversificação e aumento de resultado.

Por sua vez, da mesma forma, são cada vez maiores as possibilidades de investimentos vinculados ao mercado imobiliário, e é nesse contexto que a contratação do built to suit tem se destacado.

O contrato aqui tratado, em resumo, consiste, por parte do investidor, na aquisição de um imóvel e na construção, nesse imóvel, de acordo com as necessidades, previamente ordenadas e contratadas, de quem vai utilizá-lo. Como remuneração, quem vai utilizá-lo deverá amortizar o investimento realizado e pagar um valor proporcional à locação.

É possível, nessas condições, identificar que se trata de um contrato de características eminentemente financeiras, em que um contratante aporta capital para adquirir o imóvel e nele construir, e o outro contratante dispõe-se a pagar por isso e pela utilização desse imóvel, tendo a contrapartida de que não precisará imobilizar valor que em regra será mais bem utilizado no próprio negócio.

Assim, não é difícil concluir que o valor de remuneração, seja ele em que periodicidade for, deverá corresponder ao investimento realizado e ao lucro contratualmente esperado pelo investidor.

Todavia, a utilização do imóvel, pelo prazo e nas condições ajustadas, é definida pela Lei n.º 8.245/91, que determina as regras aplicáveis aos contratos de locação em geral, e é nesse aspecto que a legislação vinha trazendo incerteza e insegurança, principalmente ao contratante investidor.

Isso porque, em algumas situações, o Poder Judiciário decidiu que, em razão da aplicação da Lei n.º 8.245/91, seria permitido ao locatário encerrar a locação antes do previsto, pagando apenas uma multa proporcional ao tempo restante do contrato, o que, como é possível deduzir, altera o equilíbrio econômico-financeiro previsto, uma vez que o investidor não terá o retorno por todo o prazo previsto no contrato, sendo possível que, dessa forma, dependendo do momento em que seja deduzida a pretensão de encerramento do contrato pelo locatário, o investidor não receba sequer o valor investido.

A mesma situação poderia ocorrer nos casos de revisão judicial do valor da locação, especialmente naqueles em que os contratos não previssem pagamento apartado das quantias de investimento e locação, em que o valor do pagamento pelo locatário, com a revisão judicial para menos, não remuneraria os dois itens básicos do contrato – locação e o retorno do investimento.

Recentemente, contudo, com a vigência da Lei n.º 12.744/12, que alterou alguns dispositivos da Lei n.º 8.245/91, como é o caso da inclusão do artigo 54-A, o ordenamento legal encampou a possibilidade de que, nas locações de imóvel “urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.”.

Além disso, a alteração legislativa positivou a possibilidade de que o locatário renuncie ao direito de obter a revisão judicial do valor da locação, aportando, dessa forma, mais certeza e segurança ao contrato de built to suit.