Breves notas sobre a tributação do IRPJ e da CSLL nas operações de permuta de imóveis

As pessoas jurídicas que exploram atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados a venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, devem ter especial atenção quanto ao tratamento tributário conferido aos negócios jurídicos que envolvam permuta de imóveis.

Como é sabido, a base de cálculo do IRPJ e CSLL para as empresas optantes pelo lucro presumido é determinada através de percentuais fixados em lei, de 8% e 12% respectivamente, sobre a receita bruta auferida, nos casos de atividade imobiliária.

A receita bruta dessa atividade corresponde ao montante efetivamente recebido relativo às unidades imobiliárias vendidas (art. 30 da Lei nº 8.981/95).

Contudo, em que pese a clareza das referidas normas, a Receita Federal do Brasil, por meio da recente Solução de Divergência (nº 5, de 1º de dezembro de 2010), uniformizou o entendimento no sentido de que, na operação de permuta de imóveis sem o recebimento de torna realizada por pessoa jurídica tributada pelo IRPJ/CSLL com base no lucro presumido, deverá considerar como receita bruta o preço do imóvel recebido em permuta.

Solução de Divergência nº 5, de 1º de dezembro de 2010

ASSUNTO: Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL

EMENTA: LUCRO PRESUMIDO. PERMUTA DE IMÓVEIS. RECEITA BRUTA. Na operação de permuta de imóveis sem recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica tributada pela CSLL com base no lucro presumido, dedicada à atividade imobiliária, constitui receita bruta o preço do imóvel recebido em permuta.

DISPOSITIVOS LEGAIS: art. 533 da Lei nº 10.406, de 2002 (Código Civil); arts. 224, 518 e 519 do Decreto nº 3.000, de 1999; art. 3º da IN SRF nº 390, de 2004.

ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ

EMENTA: LUCRO PRESUMIDO. PERMUTA DE IMÓVEIS. RECEITA BRUTA. Na operação de permuta de imóveis sem recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica tributada pelo IRPJ com base no lucro presumido, dedicada à atividade imobiliária, constitui receita bruta o preço do imóvel recebido em permuta.

DISPOSITIVOS LEGAIS: art. 533 da Lei nº 10.406, de 2002 (Código Civil); arts. 224, 518 e 519 do Decreto nº 3.000, de 1999.

Em que pese não tenha sido publicado o inteiro teor da solução de divergência acima referida, infere-se que a Receita Federal do Brasil pretendeu aplicar os institutos da compra e venda, de modo a caracterizar a permuta de imóveis como se receita bruta fosse, utilizando como fundamento o art. 533 do Código Civil que estabelece: "Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda".

Entretanto, a mera previsão de aplicação das disposições de compra e venda à permuta/troca não nos parece suficiente a ensejar que nos negócios jurídicos de permuta, sem torna, ou seja, sem complemento em dinheiro, haja receita para fins de tributação.

Na realidade, a permuta pura e simples, como, por exemplo, na hipótese de troca de um imóvel por área construída, haverá apenas uma substituição de ativos, o que evidentemente de modo algum caracteriza o conceito de receita, na medida em que nem todo o ingresso no patrimônio da pessoa jurídica se amolda a esse conceito.

Vale ressaltar que, ao se falar em receita, pressupõe-se o recebimento de dinheiro, de maneira definitiva, em razão de celebração de negócio jurídico, na maioria das vezes relacionado ao objeto social da empresa.

Dessa forma, entende-se que a Receita Federal do Brasil, ao estabelecer que a permuta de imóveis sem torna constitui receita bruta para fins de tributação de IRPJ/CSLL das empresas de atividade imobiliária optantes pelo lucro presumido, não observou a Constituição Federal, em especial, mas não somente, o princípio da capacidade contributiva, na medida em que não há ingresso financeiro na operação de permuta, ou melhor, há apenas uma troca de ativos.

Pensar de modo diverso significa gravar indefinidamente o patrimônio das pessoas jurídicas que se dedicam a essa atividade, bem como desestimular a prática desse tipo de negócio jurídico tradicionalmente utilizado no ramo imobiliário.

Por fim, cabe esclarecer que, embora a solução de consulta gere efeitos apenas entre as partes envolvidas, a orientação nela encartada poderá ser seguida pelos servidores da Receita Federal do Brasil, ensejando a lavratura de autos de infração, contra os quais o contribuinte possui bons argumentos para apresentação de defesa administrativa/judicial.