A Cláusula Resolutiva e o Adimplemento Substancial

A cláusula resolutiva é aquela que fundamenta a hipótese de extinção automática do contrato pelo inadimplemento. Ela pode determinar, por exemplo, que no caso de o locatário não pagar três aluguéis, o contrato de locação será rescindido imediatamente. Ainda, essa cláusula pode estabelecer multas e sanções para a parte inadimplente, bem como a possibilidade de indenização por perdas e danos. 

No entanto, a aplicação automática dessa cláusula pode ser evitada diante do chamado “adimplemento substancial”, que ocorre quando a maior parte da obrigação contratual já foi cumprida e os objetivos principais do credor foram atendidos, apesar da inexecução parcial da obrigação.

Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial, acolhida pela jurisprudência, visa a evitar a rescisão contratual em situações nas quais o inadimplemento seja mínimo em relação ao que já foi executado. Nesse contexto, a continuidade do contrato é priorizada, permitindo ao credor cobrar apenas a parte remanescente da obrigação ou eventual indenização, sem encerrar a relação contratual.

Nos casos de promessa de compra e venda de imóvel, por exemplo, o pagamento de três quartos do preço contratado pelo comprador é considerado suficiente para impedir a rescisão automática, ainda que haja atraso no restante. Nesses casos, o contrato permanece em vigor, sem prejuízo da cobrança das penalidades decorrentes do atraso no pagamento. 

Dessa forma, o adimplemento substancial atua como um mecanismo de equilíbrio, preservando o vínculo contratual e conferindo ao credor o direito de exigir o cumprimento da prestação faltante e/ou indenização pelos prejuízos, sem ocasionar o encerramento do contrato.