A aceitação da locação de imóveis por meio do Airbnb pelos condomínios residenciais

Inegável que a locação de imóveis por meio da plataforma digital Airbnb agregou inovação, facilidade e comodidade para as relações locatícias.

No entanto, junto com esses benefícios, houve discussão acerca da possibilidade da locação, por meio daquela plataforma, em se tratando de imóvel pertencente a unidade de condomínio de destinação residencial.

Tal discussão foi objeto de demanda judicial oriunda do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que entendeu que, modo a permitir a locação, deve haver prévia autorização, por meio de convenção do condomínio.

Esse entendimento foi confirmado no dia 20.4.2021, por maioria de votos, pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial nº 1819075, destacando-se que os proprietários das unidades residenciais em condomínio não poderiam oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb, em razão de, no caso em análise, tal prática estar expressamente proibida na convenção condominial.

Para o STJ, é fundamental que seja respeitada a previsão instituída pela convenção condominial, pois ali poderá ser determinado se os proprietários poderão – ou não – alugar os seus imóveis por meio da plataforma Airbnb, determinação essa que deve ser respeitada por todos os condôminos.

Ainda, o STJ entendeu que a relação entabulada via Airbnb, embora lícita dentro dos limites legais, trata da modalidade de contrato atípico de hospedagem – que não se confunde com a locação por temporada, nem a de hospedagem de hotelaria – caracterizadas pela alta rotatividade no local, uma vez que o imóvel pode ser disponibilizado para diferentes pessoas em curto espaço de tempo, agregado à oferta de serviços.

Veja-se que a locação por temporada, descrita no art. 48 da Lei nº 8.245/91, é aquela destinada à residência temporária do locatário e contratada por prazo não superior a 90 dias, estando ou não o imóvel mobiliado. Ou seja, a locação por temporada é aquela que transfere a posse do imóvel a outra pessoa mediante pagamento, sem que o período de locação ultrapasse o prazo de 90 dias.

Já a hospedagem, especificada nos artigos 23 e 24 da Lei nº 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo), precisa ser praticada por uma empresa que formalmente faça parte do ramo hoteleiro, o que exige o atendimento a determinados requisitos, como, por exemplo, o alvará de funcionamento.

Nesse contexto, em ambas as hipóteses – locação temporária e hospedagem – não há previsão de locação de imóveis com alta rotatividade, como ocorre nas relações via plataforma digital, caracterizando-se, de acordo com o Ministro Raul Araújo, como uma nova modalidade de contrato atípico de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas.

Assim, nos termos dos artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil, o proprietário condômino tem o direito de usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, de acordo com as limitações inerentes da propriedade privada, de modo que não há qualquer impedimento em relação à possibilidade de os proprietários pactuarem contrato de aluguel, desde que esse observe a sua destinação e uso de maneira não abusiva e, principalmente, com respeito à convenção do condomínio, a qual possui força normativa.

Portanto, na locação de imóvel em propriedade condominial de uso residencial faz-se necessária a análise da convenção do condomínio, a fim de verificar a autorização ou vedação da locação dos imóveis por meio de plataforma digital, como é o caso do Airbnb, e, ainda, eventual restrição genérica, como, por exemplo, vedação de locação por prazo curto e ou em situação que de qualquer modo resulte em alta rotatividade.