Contrato de Investimento Coletivo no Setor Imobiliário

Uma pergunta tem assolado o meio imobiliário: os contratos de compra e venda de frações ideais de empreendimentos hoteleiros podem ou não ser enquadrados como contratos de investimento coletivo, nos termos da Lei n.º 6.385/1976?

A questão começou a ser debatida ainda no primeiro semestre de 2014, mediante provocação da Comissão de Valores Mobiliários por parte da Arpoador Fashion Hotel Empreendimento SPE Ltda. e da Incortel Victória Consultoria e Hotelaria Ltda.

A Arpoador e a Incortel solicitaram à autarquia dispensa de registros para a realização de oferta pública de frações ideais de empreendimento hoteleiro.

O Colegiado, em 30/04/2014, deferiu o pedido de dispensa de registros, mas determinou que a oferta somente poderia ser realizada para investidores com patrimônio igual ou superior a R$ 1,5 milhão ou que investissem pelo menos R$ 1 milhão no empreendimento.

Posteriormente, a SPE STX 25 Desenvolvimento Imobiliário S.A. solicitou dispensa de registro da oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo, no âmbito do empreendimento denominado Rio Business Soft Inn.

Desta vez, no entanto, o Colegiado, em 12/08/2014, julgou procedente a dispensa de registro, sob a condição de que os materiais de divulgação (i) fossem elaborados de acordo com o artigo 50 da Instrução 400; (ii) contivessem, em todas as páginas, odisclaimerprevisto no artigo 5.º, parágrafo 8.º, inciso II, da Instrução 400; e (iii) fossem previamente aprovados pela área técnica da CVM, assim como que as informações financeiras e contábeis fossem submetidas a auditoria independente e divulgadas durante toda a vida do empreendimento. Mas não condicionou a oferta a determinados investidores.

Esse julgamento afastou o precedente do caso da Arpoador e Incortel, tanto é que os julgamentos posteriores, como, por exemplo, o caso da Odebrecht Realizações RJ 04 – Empreendimento Imobiliário Ltda., no empreendimento denominado Condomínio Hotel Praia Formosa, julgado em 02/09/2014, e mais recentemente o caso da SPCIA 03 – Empreendimento Imobiliário Ltda., no empreendimento denominado Hotel Royal Palm Tower, julgado em 25/11/2014, sem prejuízo de outros, seguiram exatamente a mesma linha do julgamento da STX, sem a exigência de que a oferta fosse direcionada a determinados investidores.

A CVM tem estado atenta à oferta pública de investimento nesses empreendimentos. Para citar um exemplo, em 10/09/2014, por meio da Deliberação n.º 725/14, a CVM determinou a suspensão da oferta de contratos de investimento coletivo pela Cabral Garcia Empreendimentos Imobiliários Ltda.

A Cabral Garcia vinha oferecendo, por meio de página virtual, anúncios publicados em jornais, dentre outros, oportunidades de investimento, utilizando-se de apelo ao público em geral, sem estar registrada na CVM como companhia aberta ou emissora de valores mobiliários e sem solicitar a dispensa de registro da oferta perante a CVM.

A CVM também está acompanhando as ofertas que já receberam dispensa. Tanto é assim que, em 31/10/2014, determinou a suspensão da oferta pública do empreendimento da STX, acima referido, sob o argumento de que a empresa estaria utilizando materiais publicitários irregulares na divulgação da oferta.

Apesar da prática de esse tipo de contrato datar de logo tempo, desde o tempo doboom dos flats, pelo menos, a discussão é recente e, aparentemente, está longe de terminar. A situação atual é que todas as ofertas desse tipo devem solicitar dispensa de registro do xerife do mercado de capitais, bem como cumprir as exigências por ele formuladas.