Não incidência de PIS e COFINS sobre a receita de locação

As pessoas jurídicas cujo objeto social contenha atividade imobiliária, especialmente a locação de imóveis, e optantes pelo lucro presumido são submetidas ao recolhimento de 3,65% sobre a receita auferida, a título de PIS e COFINS.

As Leis nº 9.715/98 e 9.718/98, no entanto, estabelecem, em linhas gerais, que a base de cálculo das referidas contribuições abrange, exclusivamente, a venda de mercadorias e a prestação de serviços. Esse entendimento foi consagrado pelo Supremo Tribunal Federal (STF), cujas decisões proferidas no ano de 2005 encerram quaisquer discussões acerca do conceito de faturamento, não permitindo que outros valores sejam objeto de tributação.

Contudo, como a discussão daqueles processos era restrita às atividades exercidas pelas partes litigantes, restou à margem de apreciação do STF a interpretação sobre a aplicação do referido entendimento às receitas decorrentes de outras atividades empresarias, em especial, a locação de imóveis.

Após inúmeras tentativas, o STF em fevereiro de 2013 reconheceu a repercussão geral da matéria, a exemplo do que já havia sido feito em tema bastante semelhante, no qual as instituições financeiras discutem se há incidências das mesmas contribuições sobre determinadas receitas que não se configuram como prestação de serviços, tampouco venda de mercadoria.

Na hipótese de locação de imóveis, resta claro que não se trata de uma prestação de serviço, cujo pressuposto se revela a partir da realização de uma obrigação de fazer, situação essa inexistente, na medida em que o próprio STF, por meio da súmula vinculante nº 31, há muito sedimentou o entendimento de que a locação, naquela hipótese, isto é, de bem móvel, não sofre a incidência do imposto sobre serviço, pois se trata de uma obrigação de dar, regulada pelo direito civil, cujos efeitos se aplicam às normas tributárias.

Não fosse só isso, a receita de locação de imóveis também não se enquadra no conceito de venda de mercadoria, pela evidente ausência de alteração da titularidade do bem objeto do contrato, cuja essência é a simples cessão do uso do bem por um determinado período, mediante o pagamento do preço estabelecido pelas partes.

Assim, decidirá o STF se as receitas de locação devem ser gravadas pelo PIS e COFINS, decisão essa que, por força da repercussão geral, será aplicada a todos os demais processos em tramitação.

Deve-se atentar ao fato de que, se a decisão proferida for favorável aos contribuintes, é possível que o STF module os efeitos de sua decisão, de modo a restringir que aquelas pessoas jurídicas que até a data do julgamento não tenham ingressado com a ação apenas se beneficiem dos efeitos prospectivos, impossibilitando a restituição das contribuições indevidamente recolhidas no período pretérito.

Outro aspecto que merece atenção dos contribuintes é a alteração promovida pela Lei nº 12.973/14, que fez incluir na base de cálculo do PIS e COFINS, além das receitas de prestação de serviços e de venda de mercadorias, as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica que não representem as duas atividades acima referidas.

A relevância dessa inovação legislativa, cuja vigência se dará a partir de 1º de janeiro de 2015, se dá em razão de que, se houve a inclusão das receitas das demais atividades empresarias, por uma interpretação acontrario senso, é possível afirmar com tranquilidade que tais receitas não faziam parte do rol daquelas passíveis de tributação, argumento esse que corrobora o entendimento aqui apresentado.

Portanto, mostra-se uma interessante oportunidade para que as pessoas jurídicas busquem o reconhecimento do direito de não incidência do PIS e da COFINS sobre as receitas da atividade imobiliária, especialmente a locação de bens imóveis, e a restituição dos valores indevidamente recolhidos nos últimos cinco anos, devidamente corrigidos pela Taxa Selic.