A Impenhorabilidade do Imóvel Residencial do Fiador em Contrato de Locação

O assunto, embora não seja novo, era tido como praticamente pacificado, ao menos em jurisprudência, no sentido da possibilidade de penhora e venda pública do único bem imóvel daquele que afiançava contrato de locação de bens imóveis. O Supremo Tribunal Federal, entretanto, recentemente, e ainda que por decisão monocrática de um de seus integrantes, deu nova orientação à discussão e certamente reascendeu o debate, que interessa diretamente a locadores, locatários e, principalmente, aos próprios fiadores.

Para facilitar o entendimento, vale lembrar que a Lei nº 8.009/90, em seu art. 1º, instituiu a impenhorabilidade do assim chamado bem de família, sendo que o imóvel nessa condição "...não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza..." (art. 1º da Lei n.º 8.009/90). A mesma lei, no art. 3º, trazia seis incisos nos quais estavam previstas as exceções à impenhorabilidade.

Contudo, não havia previsão, naquela oportunidade, de que o "... imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar,..." (art. 1º da Lei n.º 8.009/90) pudesse suportar o cumprimento de obrigação assumida pelo fiador de relação locatícia.

Posteriormente, a Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, introduziu o inciso VII à redação original do art. 3º da Lei nº 8.009/90, passando então a figurar, entre as exceções à impenhorabilidade, a obrigação de pagar (garantia fidejussória) assumida pelo outorgante de fiança em contrato de locação de bem imóvel. Em resumo, tornou possível a penhora e venda pública do imóvel residencial do garantidor. A medida, para uns, foi resultado de lobby, para outros, traduziu-se em avanço por facilitar a contratação da locação ante a notória dificuldade originada no oferecimento, pelos locatários, das garantias tradicionais.

A partir daí a jurisprudência, de modo praticamente unânime, passou a entender e aplicar conforme a lei.

Em abril de 2.005, entretanto, no Recurso Extraordinário nº 352.940-4/SP, decidido monocraticamente, o Min. Carlos Velloso, do Supremo Tribunal Federal, reconheceu a impenhorabilidade do único imóvel residencial do fiador, considerando o cotejo da mencionada alteração legislativa com o alcance e a auto-aplicabilidade do disposto no art. 6º da Constituição Federal, na redação que lhe foi dada pela Emenda Constitucional nº 26/2000, que, ao tratar dos direitos sociais, por sua vez considerados direitos fundamentais de segunda geração, prevê o direito à moradia, o que resulta em contradição e acarreta tratamento desigual, determinando, por isso, a não recepção, pela ordem constitucional, da disposição atualmente constante do inciso VII da Lei nº 8.009/90. Essa decisão foi seguida de outra, em idênticos termos, no Recurso Extraordinário nº 349.370/SP, decidido pelo mesmo julgador.

Destaca-se que esses julgados, quase imediatamente, surtiram efeitos junto ao Superior Tribunal de Justiça, o qual, ao julgar o Recurso Especial, nº 699837/RS, em 02/08/2005, no Voto do Ministro Felix Fischer, deixou dito que "Com respaldo em recente julgado proferido pelo Pretório Excelso, é impenhorável bem de família pertencente a fiador em contrato de locação, porquanto o art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/90 não foi recepcionado pelo art. 6º da Constituição Federal (redação dada pela Emenda Constitucional nº 26/2000)."

De efeitos práticos, e embora a resistência ainda de algumas Cortes Estaduais, esses julgamentos indicam o retorno à situação anterior, que impunha a impenhorabilidade do bem de família do único imóvel daquele que afiança contrato de locação.

Relativamente aos locadores, é razoável entender que o alcance concreto dessas decisões determinará, em relação aos novos contratos, o fomento das modalidades alternativas de garantia, como caução e seguro de fiança locatícia, além da já conhecida exigência de dupla titularidade de bens pelo fiador, que então não poderá alegar a impenhorabilidade do "...único bem imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente" (art. 5º da Lei n.º 8.009/90). Já em relação aos contratos atualmente em vigor, e embora as dificuldades naturais desse tipo de procedimento, é de se imaginar a substituição, da garantia oferecida por fiador titular de um único bem imóvel, por algumas das acima referidas.

Já no que diz com os locatários, e acima de tudo com os fiadores, em não havendo êxito no pleito de reconhecimento da impenhorabilidade do único imóvel residencial junto às instâncias inferiores, a única alternativa é a interposição dos recursos aos Tribunais Superiores, principalmente ao Supremo Tribunal Federal, em vista dos mencionados precedentes.