201006.29
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Reflexos das alterações da “Lei do Inquilinato” para empresas locatárias

in Artigos

A Lei n.º 8.241, de 18 de outubro de 1991, que versa sobre a locação de imóveis urbanos, foi substancialmente alterada pela Lei n.º 12.112, de 9 de dezembro de 2009.

Considerando que muitas empresas não possuem sede própria ou se utilizam de imóveis locados para a instalação de suas filiais, é importante que esta espécie de locatária esteja atenta a algumas das inovações que a lei inseriu na relação locador-locatário.

Antes das alterações inseridas em 2009 pela Lei do Inquilinato, o valor para rescisão antecipada, por parte do locatário, conforme prática do mercado, era de três (3) vezes o valor do aluguel mensal, o que gerava, em muitas ocasiões, um desequilíbrio entre as partes contratantes. Agora, está expresso no texto legal que a multa deverá respeitar a proporção, ou seja, buscando privilegiar o equilíbrio contratual.

Em relação à fiança, que é garantia amplamente utilizada nos contratos de locação, muitas vezes com os próprios sócios da locatária figurando como fiadores, também devemos considerar algumas situações.

Conforme a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.”. Ou seja, todas as renovações (se não automáticas) ou quaisquer outras alterações ao contrato de locação deveriam ser de conhecimento dos fiadores, inclusive com sua firma em documento pertinente. Ocorre que, com a nova redação dada ao artigo 39 da Lei do Inquilinato, há uma espécie de presunção de conhecimento do contrato e suas negociações por parte dos fiadores, conforme se pode depreender da leitura do texto legal: Art. 39 – “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.”

Neste caso, se não houver entre os dispositivos do contrato de locação nenhuma limitação de tempo em relação à fiança, o fiador permanecerá como garantidor do contrato, mesmo se este vier a se prorrogar por prazo indeterminado. No entanto, é possível que o fiador realize, através de notificação ao locador, a sua intenção de desonerar-se da obrigação outrora assumida. Contudo, contados da efetiva notificação do locador, ainda ficará o fiador obrigado por todos os efeitos da fiança por cento e vinte (120) dias. Nesse período, cumpre ao locatário providenciar nova garantia locatícia, sob pena de infração contratual.

A efetiva notificação ao locador dar-se-á, necessariamente, por escrito, conforme o diploma legal. Tal exigência não era contemplada pela lei antes das alterações de 2009. Entretanto, não há exigência de qualquer formalidade, desde que, por escrito ocorra a inequívoca ciência do locador.

Outro instituto que foi substancialmente alterado foi o da possibilidade de concessão de liminar para desocupação, em quinze (15) dias, inaudita altera pars, ou seja, sem a citação do réu. Para tanto, foram incluídos quatro novos incisos ao artigo 59 da lei ora tratada. Seguem as hipóteses:

a) A primeira hipótese é quando houver o desfazimento da locação, face da regra esculpida no art. 9º, IV da lei (a necessidade de reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público), sem que o locatário desocupe o imóvel.

b) O segundo caso é quando prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado e o fiador não aceite manter o contrato de fiança, prerrogativa esta que já foi acima comentada, desde que o locatário seja notificado para substituir a garantia no prazo de 30 (trinta) dias e não o faça.

c) A terceira e quarta alterações introduziram as mudanças mais significativas, pois, na vigência da lei original, caso o locador pretendesse reaver o seu imóvel, na hipótese de terminado prazo da locação ou no caso de atraso no pagamento de aluguel, e houvesse resistência pelo locatário, havia a necessidade de ingresso de ação judicial e somente após julgado o feito (levando em consideração, inclusive a possibilidade de recurso de apelação com efeito suspensivo) conseguiria reaver seu imóvel.

A ação revisional de aluguel também foi alvo de modificações. Com base nas novas disposições, o valor do aluguel provisório poderá ser fixado em audiência de conciliação pelo juiz da causa, observando os parâmetros descritos no artigo 68, II, letras “a” e “b” da lei ora analisada, que sejam: se a ação foi ajuizada pelo locador, o valor do aluguel provisório não pode ultrapassar 80% do pedido e se for ajuizada pelo locatário não poderá ser inferior a 80% do valor do aluguel vigente.

Ainda devemos dispensar atenção a mais uma alteração, a do artigo 74, que trata do prazo para desocupação do imóvel por ação judicial. Anteriormente, era fixado pelo juiz o prazo de até seis (06) meses para a desocupação, se houvesse o respectivo pedido na contestação. Hoje, o prazo foi consideravelmente diminuído para trinta (30) dias. Ou seja, tal disposição nos leva a redobrar a atenção em relação ao vencimento do contrato.

Por fim, podemos inferir que a Lei n.º 12.112, de 09 de dezembro de 2009 objetivou dar mais garantias aos proprietários de imóveis (por exemplo, possibilidade de concessão de liminar de despejo). Em relação ao locatário, em que pese os benefícios destinados ele, é necessário que esse esteja atento ao contrato de locação durante toda a sua vigência, principalmente no que tange ao pagamento de aluguéis e disposições contratuais a respeito de renovação e rescisão, considerando que as medidas à disposição do locador para retomada do imóvel tornaram-se mais céleres.

Fonte: Filipi Dornelles Angeli