Compra e Arrendamento de Imóvel Rural por Estrangeiro

No Brasil, a propriedade ou o arrendamento de imóvel rural por estrangeiro obedece às limitações previstas em dois marcos legais básicos. O primeiro deles, a Lei nº 6.634, de 2 de maio de 1979, que dispõe sobre a Faixa de Fronteira, no que se refere a estrangeiros determina a prévia autorização do Conselho de Defesa Nacional para "transações com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel;" (art. 2º, inc. v, da Lei nº 6.634/79), e para "participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica que seja titular de direito real sobre imóvel rural;" (ar. 2º, inc. VI, da Lei nº 6.634/79).

A segunda, relativamente a estrangeiros aplicável não só aos imóveis rurais localizados em Faixa de Fronteira (lei acima referida), como aos imóveis rurais estabelecidos em qualquer região do país, tem por fundamento a Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, segundo a qual, de acordo com o seu art. 1º e § 1º, respectivamente, "O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.", e "Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior."

No decorrer do ano de 2010, o Presidente da República aprovou o Parecer CGU/AGU nº 01/2008 - RVJ, da Consultoria-Geral da União, que fixou nova interpretação para a lei em questão, de acordo, segundo noticiado, com a atualidade da estrutura fundiária, esclarecendo dúvidas para os casos de aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros.

Ocorre que esse parecer, conforme legislação aplicável, tem efeito vinculante sobre toda a administração pública federal, disso decorrendo consideráveis entraves e atraso na concretização de negócios com imóveis rurais envolvendo estrangeiros, o que por vezes somente pode ser solucionado com o acesso ao Poder Judiciário. Contudo, como se pode observar, é possível que o entrave possa ser causado por uma análise equivocada e/ou incompleta do parecer em questão.

Isso porque não é todo negócio jurídico de alienação e arrendamento de área rural envolvendo estrangeiros que estará abrangido pelas limitações previstas na Lei nº 5.709/71, como equivocadamente se tem percebido em algumas manifestações.

Nesse aspecto, basta uma leitura completa das trinta e sete páginas do documento para que se perceba, dos itens "268" até "271", o esclarecimento a partir do qual, para a análise da abrangência das restrições para os atos jurídicos envolvendo imóveis rurais e estrangeiros, deve-se apontar existência de quatro espécies de pessoas jurídicas: a) pessoas jurídicas brasileiras com brasileiros detendo a maioria do capital social; b) pessoas jurídicas brasileiras com a maioria do capital social detida por estrangeiros, pessoas físicas ou jurídicas, residentes ou com sede no Brasil; c) pessoas jurídicas brasileiras com a maioria do capital social detida por estrangeiros, pessoa físicas, residentes no exterior, ou pessoas jurídicas, com sede no exterior; e d) pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil.

A partir dessa diferenciação, o próprio parecer, em seu item "269", afirma que, supondo aprovado, o que de fato terminou se verificando, as limitações legais passariam a abranger as pessoas jurídicas indicadas nas alíneas "c" e "d", constando expressamente do texto do parecer que, sobre as pessoas indicadas nas alíneas "a" e "b", somente poderia haver restrição legal se houvesse "projeto de lei debatido e aprovado pelo Congresso Nacional e sancionado pelo Exmº. Sr. Presidente da República.", razão pela qual nenhuma restrição há de ser feita na compra ou arrendamento de imóvel rural por pessoa jurídica brasileira, sendo a maioria do capital social detida por brasileiros (alínea "a") ou mesmo sendo a maioria do capital social detida por estrangeiros, desde que tenham, conforme o caso, residência ou sede no Brasil (alínea "b").

Além dessa realidade, que, como fica claro, tem origem em documento administrativo do próprio Poder Executivo, qualquer restrição, inclusive mas não só por parte de Tabelionatos de Notas e/ou Ofícios de Registros de Imóveis, deve ser imediatamente afastada, por meio da ação judicial que a situação exigir.